COVID-19: Moratòria en els préstecs hipotecaris que afecta l'habitatge habitual i immobles destinats a activitat econòmica

En virtut del Reial Decret 8/2020, de 17 de març, el Govern Espanyol aprova una moratòria en els préstecs hipotecaris - per un període de tres mesos ampliable- que permet un ajornament en el pagament de les quotes hipotecàries. La discussió se centra en si aquests préstecs hipotecaris, han de ser o no per a l'adquisició de l'habitatge habitual. Atès que el preàmbul del Reial Decret estableix que l'objecte de Reial Decret és “garantizar el derecho a la vivienda a los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad” és que, no és rellevant l'objecte del préstec i quina destinació se li ha donat, mentre que el bé hipotecat sigui un primer habitatge. Aquest extrem s'aclareix en el Reial Decret 11/2020 de 31 de març.

És molt rellevant, que tots dos RDL ampliïn la moratòria a aquelles hipoteques que afecten immobles afectes a l'activitat econòmica que desenvolupin els empresaris i professionals, o, com succeeix amb el RDL 11/2020, no es limiti a hipoteques per a l'adquisició d'un primer habitatge, sinó que s'ampliï a aquelles que afecten l'habitatge, més enllà de l'objecte i destinació del préstec sol·licitat.

En relació la moratòria a aquelles hipoteques que afecten immobles afectes a l'activitat econòmica, la mesura pretén complementar altres mesures ja adoptades l'objecte de les quals és donar un suport a aquells negocis que s'han vist afectats per la situació de tancament total de totes les activitats no considerades essencials, petits i mitjans negocis que han hagut de “tancar” les seves portes per la situació excepcional reduint els seus ingressos en un 40% o superior.

Amb aquestes mesures recollides el RDL 8/2020, ampliades i concretades pel RDL 11/2020, es pretén protegir a les famílies en situació de vulnerabilitat i per aquest motiu l'article 9 estableixi els requisits per a poder acollir-se a aquesta mesura excepcional:

  • Que el deutor hipotecari passi a estar en situació de desocupació o, en cas de ser empresari o professional, sofreixi una pèrdua substancial dels seus ingressos o una caiguda substancial de les seves vendes, caiguda que l'art. 9.2.b concreta en un 40%.
  • Un nivell de renda de la Unitat Familiar per sota de 3 vegades el IPREM (IPREM ANUAL 12 PAGUES= 6.583,20.-€ o IPREM ANUAL 14 PAGUES= 7.680,35.-€), amb adaptacions segons el número i situació dels seus membres (5 vegades si el deutor té discapacitat, 4 vegades si alguna persona amb discapacitat forma part de la unitat familiar). A més, el límit augmenta un 10% per cada fill o major de 65 anys a càrrec (o un 15% en famílies monoparentals).
  • Que la quota hipotecària, més les despeses i subministraments bàsics, resulti superior o igual al 35% dels ingressos nets de la unitat familiar.
  • Que, a conseqüència de l'emergència sanitària, la unitat familiar hagi sofert una alteració significativa de les seves circumstàncies econòmiques en termes d'esforç d'accés a l'habitatge.

La gran discussió se centra en si aquests requisits són o no acumulatius. Aquesta qüestió, es resol amb el Reial Decret 11/2020 de 31 de març, en el sentit que es determina que els requisits són acumulatius.

L'article 16 d'aquest, estableix: “1. Los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 a efectos de este real decreto-ley y del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, quedan definidos por el cumplimiento conjunto de las siguientes condiciones

Aquestes condicions són:

  • que el potencial beneficiari hipotecari passi a estar en situació de desocupació o, en cas de ser empresari o professional, sofreixi una pèrdua substancial dels seus ingressos o una caiguda substancial de la seva facturació d'almenys un 40%”. En aquest punt es planteja el mateix dubte respecte a la redacció donada en el RD 8/2020, per què no ampliar-lo a aquells treballs que vegin reduïda la seva jornada quan aquesta pugui suposar una reducció important del sou. Amb el compliment del requisit que recull l'apartat d) de l'article 16 seria suficient, però en determinar que es tracta de requisits acumulatius, es fa impossible per a aquests últims.
  • Un nivell de renda de la Unitat Familiar inferior a 3 vegades el IPREM, amb adaptacions segons el número i situació dels seus membres (5 vegades si el deutor té discapacitat, 4 vegades si alguna persona amb discapacitat forma part de la unitat familiar). A més, el límit augmenta un 10% per cada fill o major de 65 anys a càrrec (o un 15% en famílies monoparentals). Es manté igual a l'anterior RD 8/2020.
  • Que el total de les quotes hipotecàries més les despeses i subministraments bàsics, resulti superior o igual al 35% dels ingressos nets de la unitat familiar”. En les quotes se sumaran les del préstec de l'habitatge habitual i les d'altres préstecs per a l'adquisició dels altres immobles de l'art. 19. S'exclouen per tant altres despeses que semblaven estar inclosos en el RD 8/2020, com l’alimentació.
  • Que l'esforç d'accés a l'habitatge (quota hipotecària/renda familiar) s'hagi incrementat en un 30%.

Així, la major novetat que es fa en el RD 11/2020 de 31 de març, respecte al Reial Decret Llei 8/2020 de 17 de març, és l'àmbit d'aplicació de la moratòria.

  • L'habitatge habitual.
  • Immobles afectes a l'activitat econòmica que desenvolupin els empresaris i professionals.
  • Habitatges diferents a l'habitual en situació de lloguer i per a les quals el deutor hipotecari persona física, propietari i arrendador d'aquests habitatges, hagi deixat de percebre la renda arrendatària, des de l'entrada en vigor de l'Estat d'alarma decretat pel Reial decret 463/2020, de 14 de març, o deixi de percebre-la fins a un mes després de la finalització d'aquest.

Donades les circumstàncies podem considerar que la nova regulació millora l'anterior, aclareix qüestions com el requisit de vulnerabilitat, o suposats en els quals s'amplien aquesta suspensió, com els crèdits hipotecaris no destinats al primer habitatge o aquells crèdits personals sense garantia hipotecària.

Per ampliar informació sobre aquest tema o qualsevol dubte estem a la vostra disposició

Assessorament Financer i Fiscal | Enric Rius i Xavier López | financer@cecot.org | fiscal@cecot.org